آمارهای رسمی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران بعد از فتح قله ۸۶ میلیون تومانی در خرداد امسال، تغییر جهت داده و با افت تدریجی در سه‌ماهه تابستان به ۸۰.۸ میلیون تومان در شهریورماه رسیده است. در شرایط فعلی، منطقه یک تهران گران‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود و عنوان ارزان‌ترین منطقه نیز متعلق به منطقه ۱۸ است.
تحولات تابستانی بازار مسکن تهران
مرکز آمار ایران، رشد شاخص قیمت مسکن تهران در تابستان سال جاری را ۵.۲ درصد اعلام کرده است. طبق گزارش این مرجع آماری که برای نخستین بار در ۹ ماه گذشته منتشر شده، در شهریور امسال، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان رسیده که با حذف اثر حجم معاملات، میانگین حسابی آن به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان می‌رسد.
مرکز آمار ایران، تورم شاخص قیمت مسکن تهران در شهریور را منفی ۱.۷ درصد اعلام کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه این شاخص نسبت به شهریور ۱۴۰۱ نیز با ۸.۹ واحد درصد کاهش نسبت به‌ماه قبل روی رقم ۷۵.۲ درصد ایستاده است.
در این میان، تورم سالانه شاخص قیمت مسکن در ۱۲ ماهه منتهی به شهریور امسال در مقایسه با شهریور سال قبل افزایشی بوده و با رشد ۱.۹ واحد درصدی به ۸۳.۹ درصد رسیده است.
جای پای رکود در معاملات مسکن
از نکات قابل‌توجه در تحولات بازار مسکن شهر تهران در تابستان امسال، پایین بودن تعداد معاملات و استمرار در کاهش آن است که به‌درستی بر رکود شدید و کسادی بی‌سابقه این بازار دلالت می‌کند.
براساس آمارهای رسمی، مجموع تعداد معاملات خریدوفروش مسکونی در شهر تهران در مرداد امسال ۳۳۸۸ مورد بوده که همین تعداد نیز با کاهش ۱۱.۲ درصدی در شهریورماه به ۳۰۰۸ مورد رسیده است؛ در حالی که در دوره رکود قبلی بازار مسکن در محدوده سال‌های ۱۳۹۲ تا نیمه ۱۳۹۵، تعداد معاملات خریدوفروش مسکن تهران به‌جز ماه‌های فروردین پایین‌تر از ۱۰ هزار معامله ثبت نمی‌شد و در دوره رونق نیز تعداد معاملات آن به بیش از ۲۴ هزار معامله درماه نیز رسیده بود.
رکوردداران مسکن تهران
بررسی متوسط قیمت خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به تفکیک منطقه حاکی از این است که در شهریورماه ۱۴۰۲، منطقه یک تهران طبق روال معمول، بالاترین میانگین قیمت را داشته و گران‌ترین منطقه مسکونی پایتخت بوده است.
طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شهریور امسال، میانگین وزنی قیمت معامله هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه یک به ۱۵۷ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان رسیده است.
در مقابل، عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران برای املاک مسکونی به منطقه ۱۸ تهران اختصاص پیدا کرده و متوسط قیمت وزنی هر مترمربع زیربنا در این منطقه به ۴۱ میلیون و ۵۰۱ هزار تومان رسیده است.
میانگین فاصله تا خانه‌دار شدن
براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران منتشر کرده، برای خانه‌دار شدن در شهر تهران با میانگین قیمت شهریورماه، به‌طور میانگین به ۶ میلیارد و ۶۳ میلیون تومان سرمایه نیاز است که به‌طور خالص، فقط ۸۵۰ میلیون تومان آن از طریق دریافت وام خرید و جعاله مسکن قابل تأمین است.
در این میان، متقاضیان خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در منطقه یک تهران باید به‌طور میانگین ۱۱ میلیارد و ۸۴۶ میلیون تومان پرداخت کنند؛ اما در ارزان‌ترین منطقه تهران (منطقه ۱۸) برای خرید همان آپارتمان ۷۵ متری باید ۳ میلیارد و ۱۱۳ میلیون تومان هزینه کرد.
براساس این آمارها بالاترین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود دو برابر قیمت میانگین شهر است و مسکن در ارزان‌ترین منطقه شهر معادل نصف میانگین شهر دادوستد می‌شود.
بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
بازار املاک و مستغلات در اقتصاد متورم ایران به چسبندگی قیمت‌ها معروف است؛ یعنی در این بازار، قیمت‌ها گرچه در دوره‌های تنش اقتصادی با سرعت بالا می‌روند؛ اما با کساد شدن بازار و وقوع رکود، به‌شدت در مقابل کاهش مقاومت می‌کنند.
یکی از دلایل این اتفاق، نوع نگاه سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری‌های ملکی است که به‌شدت بلندمدت بوده و غالباً توسط افرادی انجام می‌شود که نیاز مالی مقطعی پیدا نمی‌کنند و جبری برای فروش سرمایه‌گذاری ملکی خود ندارند. نکته دیگر دورنمای تورمی است که متأسفانه در سال‌های متمادی ایجاد شده و افراد را به یقین رسانده است که بعد از هر دوره رکودی، یک دوره جدید از جهش قیمت بروز خواهد کرد.
در این شرایط، با فرض تداوم سیاست‌های مهار تورم که دولت سیزدهم به‌شدت به آن پایبند است، می‌توان انتظار داشت که این چسبندگی قیمت به‌تدریج و پلکانی با تورم‌های منفی کوچک اما مؤثر کم‌رنگ شود و حباب قیمتی این کالای اساسی برای زندگی که بخش بزرگی از آن ناشی از تورم زمین مسکونی است، تخلیه شود.
در این میان، اجرای قدرتمند نهضت ملی مسکن و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت مسکن، گام بلندی است که در ابتدا برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف مؤثر خواهد بود و در ادامه درصورت تداوم مشوق‌های آن در بافت‌های شهری و به‌خصوص بافت فرسوده، قدرت اثرگذاری بر قیمت عمومی بازار مسکن را نیز خواهد داشت.
